Sinds de invoering van de renovatieplicht heeft de regering al verschillende keren aan het toepassingsgebied gesleuteld. De verschillende wijzigingen hebben echter niet altijd voor meer duidelijkheid gezorgd. De koppeling van de verplichting aan ‘overdrachten’ blijft voor onduidelijkheden zorgen. Daarom heeft de Vlaamse regering beslist om vanaf 1 september over te schakelen naar een andere formulering.

Vanaf 1 september wijzigt zo de precieze definitie van het toepassingsgebied. Dat is het gevolg van een recent (10/07) in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd Besluit.

Wat verandert er precies?
Het Energiebesluit legt vandaag de renovatieplicht op bij ‘een notariële overdracht in volle eigendom, het vestigen of overdragen van een opstalrecht of het vestigen of overdragen van een erfpacht’.

Vanaf 1 september 2026 wordt dit: ‘bij verkoop, ruil, schenking of inbreng in een rechtspersoon in volle eigendom, het vestigen of overdragen van een opstalrecht of het vestigen of overdragen van een erfpacht’.

Op die manier wordt de renovatieplicht niet langer verbonden aan de generieke term ‘overdracht’ maar aan een oplijsting van specifieke rechtshandelingen, met name:

• Verkoop,
• Ruil,
• Schenking,
• Inbreng in een rechtspersoon,
• Vestigen of overdragen van een opstalrecht,
• Vestigen of overdragen van een erfpachtrecht.

Het gaat telkens om rechtshandelingen die betrekking hebben op volle eigendom. Bij verkoop van enkel een vruchtgebruik of een naakte eigendom is de renovatieplicht dus niet van toepassing. In geval van gesplitste aankoop is dat wel het geval. Typerend daaraan is immers dat de kopers tezamen de volle eigendom verwerven, via de optelsom van naakte eigendom en vruchtgebruik. De renovatieplicht geldt ook als er slechts een percentage volle eigendom wordt verkocht (bijv. 50%).

Vandaag geldt de renovatieplicht ook bij inbreng van een onroerend goed in de huwelijksgemeenschap. Dat gegeven kon echter op veel kritiek rekenen: het voelde zeer onrechtvaardig aan en was een belemmering voor gehuwden die een wijziging wilden doen aan hun huwelijksstelsel.

Met de wijziging wordt daaraan tegemoet gekomen. De andere formulering (‘verkoop, ruil, schenking of inbreng in een rechtspersoon’) heeft immers tot gevolg dat de inbreng in de huwelijksgemeenschap in de toekomst wordt uitgesloten uit het toepassingsgebied.

Daarnaast wordt nog een extra uitzondering in het Energiebesluit ingeschreven. Voor de vestiging of overdracht  van een recht van erfpacht of opstal op niet-residentiële eenheden die deel uitmaken van een groter gebouw waarbij de vestiging of overdracht van het erfpacht- of opstalrecht niet alle eenheden behelst. In dat scenario moet enkel voldaan worden aan de verplichtingen voor de individuele onderdelen van die gebouweenheid. 

De reden is dat de renovatiemaatregelen om praktische en bouwtechnische redenen heel vaak op gebouwniveau worden genomen, eerder dan op eenheidsniveau (bv. het plaatsen van dakisolatie, aanpak van collectieve installaties, …). 

Concreet betekent dit dat: 

• Enkel de dakdelen die toebehoren aan eenheden waarop een recht van erfpacht of opstal gevestigd wordt of waarvan het recht wordt overgedragen, moeten worden gerenoveerd. Gemeenschappelijke dakdelen vallen dus niet onder het toepassingsgebied, behalve wanneer op alle eenheden van het gebouw tegelijkertijd een recht wordt gevestigd of overgedragen. 
• Alleen de enkele beglazing van eenheden waarop een erfpacht- of opstalrecht gevestigd of overgedragen wordt, moet verplicht worden vervangen. Enkele beglazing in andere eenheden in het gebouw vallen dus niet onder het toepassingsgebied. 
• Enkel die warmte-opwekkers die uitsluitend de eenheden waarop een erfpacht- of opstalrecht gevestigd of overgedragen wordt van warmte voorzien, moeten voldoen aan de vooropgestelde maatregel voor installaties voor ruimteverwarming. 
• Collectieve installaties of individuele installaties die andere eenheden van warmte voorzien, vallen buiten het toepassingsgebied. 
• Enkel die koelinstallaties die uitsluitend de eenheden waarop een erfpacht- of opstalrecht gevestigd of overgedragen wordt van koeling voorzien, moeten voldoen aan de vooropgestelde maatregel voor koelinstallaties. Collectieve installaties of individuele installaties die andere eenheden van koeling voorzien, vallen buiten het toepassingsgebied. 

Één andere relevante wijziging
Het Besluit dat op 10 juli in het Staatsblad verscheen, bevat nog tal van andere wijzigingen, waarvan één die mogelijks relevant is voor vastgoedprofessionals: alleenstaande zorgwoningen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m² worden opnieuw vrijgesteld van de EPB-plicht. Zo wordt teruggekeerd naar de situatie van vóór 2 januari 2022: een vrijstelling van de EPB-plicht voor álle alleenstaande gebouwen kleiner dan 50 m². 

 

Bron: cib.be