Met ingang van 1 januari voerde de Vlaamse regering 3 belangrijke wijzigingen door in het Vlaams verkooprecht (de ‘registratierechten’). Concreet betreft het de uitsluiting van gesplitste aankopen, de uitsluiting van gezamenlijke aankopen tussen natuurlijke personen en rechtspersonen, en de invoering van een verplichte bewoningstermijn van één jaar om in aanmerking te komen voor het gunsttarief van 2%. Naar aanleiding van deze wijzigingen heeft VLABEL haar belangrijkste toelichtingen (“standpunten”) geactualiseerd.
Het belang van de VLABEL-standpunten
De VLABEL-standpunten zijn van groot belang. De Vlaamse fiscus geeft hierin immers verdere toelichting bij de wijze waarop zij de wettelijke bepalingen interpreteert en toepast. Ze bieden bijkomende duiding die essentieel kan zijn voor het correct beantwoorden van vragen van geïnteresseerden of kopers.
Het is belangrijk om als vastgoedmakelaar goed op de hoogte te zijn. We raden aan om de recent gepubliceerde, geactualiseerde versies toch eens grondig door te nemen.
2. Het standpunt over de definitie van ‘woning’ in functie van het 2%-tarief.
Betreffende dit laatste: alleen panden die voldoen aan de definitie van woning in de Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF) komen in aanmerking voor het verlaagd tarief van 2%. Daarvoor mogen niet meer dan ‘normale herstellingswerken’ vereist zijn.
Uitsluiting gezamenlijke aankopen natuurlijke personen en rechtspersonen
De Vlaamse Codex Fiscaliteit is duidelijk: alleen aankopen door natuurlijke personen kunnen gebeuren onder 2%. Aankopen door een rechtspersoon moeten aan 12%.
Vroeger werd deze voorwaarde per verkrijger afzonderlijk beoordeeld. Bij een gezamenlijke aankoop tussen een natuurlijke persoon en een rechtspersoon kon de natuurlijke persoon daardoor voor zijn aandeel kopen aan 2%, terwijl de rechtspersoon 12% betaalde op zijn deel.
Bijvoorbeeld: Dries kocht een woning voor 75%, terwijl gelijktijdig de overige 25% werd verworven door een vennootschap. Er was verder aan alle voorwaarden voldaan: Dries bezat geen ander vastgoed, het betrof de aankoop van de geheelheid in volle eigendom, … In dat scenario kon Dries beroep doen op het gunsttarief voor zijn aandeel van 75%, terwijl de vennootschap het basistarief van 12% betaalde.
Sinds 1 januari kan dat niet meer.
Voortaan mag de aankoop ‘uitsluitend’ door natuurlijke personen gebeuren. Om 2% te kunnen betalen, mag er dus geen rechtspersoon bij de aankoop betrokken zijn. Van zodra een rechtspersoon mede-koper is, betaalt iedereen 12%. Zo ook de (mede)kopers die natuurlijke personen zijn. Van een beoordeling ‘per verkrijger afzonderlijk’ is geen sprake meer.
VLABEL verduidelijkt hierover in het standpunt:
In geval van aankopen van meerdere juridisch afgebakende delen, waarbij een natuurlijk persoon een juridisch afgebakend onroerend goed koopt en een rechtspersoon een ander juridisch afgebakend onroerend goed, kan de aankoop door de natuurlijke persoon genieten van het verlaagd tarief, voor zover aan alle voorwaarden is voldaan. Er is sprake van juridisch afgebakende delen indien de onroerende goederen opgesplitst zijn hetzij via een basisakte, hetzij via een plan van afbakening en een voorafgaande nieuwe perceelsidentificatie’ en die beide in de notariële aankoopakte vermeld worden.
Indien een gebouw met een woon- en een niet-woonfunctie maar met slechts één kadastraal nummer, aangekocht wordt voor de woonfunctie door een natuurlijk persoon en voor de niet-woonfunctie door de rechtspersoon, valt de aankoop in zijn geheelheid niet onder het verlaagd tarief. Artikel 2.9.7.0.5 VCF is enkel van toepassing in het geval waarin één of meerdere natuurlijke personen een onroerend goed kopen met een woon- en een niet-woonfunctie, waarbij de niet-woonfunctie structureel en evenwaardig is aan de woonfunctie; in dat geval kan er opgesplitst worden indien dit mogelijk is op basis van art. 2.9.7.0.5 VCF (zie hieromtrent SP 20052).
Uitsluiting gesplitste aankopen
Vroeger kwamen bij een gesplitste aankoop de kopers van het vruchtgebruik mogelijk in aanmerking voor 2%.
Sinds 1 januari 2026 kan dat niet meer. Alleen aankopen aan volle eigendom kunnen nog aan 2%. Uiteraard kan een aankoop in volle eigendom nog steeds verdeeld zijn onder meerdere kopers. Alleen moeten ze elk een bepaald % volle eigendom verwerven.
VLABEL verduidelijkt hierover in haar standpunt:
a. Voorbehoud van een zakelijk genotsrecht door de verkoper.
Voor de toepassing van het verlaagd tarief geldt de vereiste dat de koper de geheelheid volle eigendom moet verkrijgen.
De regelgeving is duidelijk en is niet vatbaar voor interpretatie.
Bijgevolg verhindert een voorbehoud van een zakelijk genotsrecht – zelfs gedeeltelijk – de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit blijft zo, zelfs al wordt het verkooprecht geheven op de waarde van de volle eigendom bij toepassing van art. 2.9.3.0.5 VCF.
De verkrijging van opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de meegaande grond, wordt gezien als een verkrijging voor de geheelheid volle eigendom van de woning en kan dus in aanmerking komen voor het verlaagd tarief.
b. Gesplitste aankoop
Indien, bij een en dezelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief niet worden toegepast. De aankoop van delen in volle eigendom kan genieten van het verlaagd tarief, voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden. Per verkrijger wordt beoordeeld of deze de volle eigendom aankoopt.
Voorbeeld: A en B zijn natuurlijke personen. A koopt 1% volle eigendom en 98% vruchtgebruik en B koopt 1% volle eigendom en 98% blote eigendom. A en B kunnen het verlaagd tarief genieten op hun 1% aandeel in volle eigendom. Op hun 98% aandeel in vruchtgebruik resp. blote eigendom is het gewoon tarief van toepassing.
Bewoningstermijn van 1 jaar
Voorwaarde voor het 2%-tarief is dat de koper zich binnen 3 jaar moet domiciliëren op het adres van de aangekochte woning.
Sinds 1 januari 2026 moet die domicilie vervolgens ook gedurende minstens 1 jaar behouden blijven. Dit ononderbroken.
Naleving van deze voorwaarde wordt per verkrijger afzonderlijk beoordeeld.
Bron: cib.be